Как помочь ребенку приобрести свою первую недвижимость

Советы профессионала. Максим Багинский.

Цены на квартиры в Торонто продолжают подниматься, и все факторы указывают на то,  что рост продолжится и дальше. Сегмент квартир стал наиболее востребованным после введения новых моргидж-правил, которые сильно ужесточили условия кредитования, и отдельно стоящие дома и таунхаусы стали для многих недоступны.

С одной стороны,  бурный рост цен на кондоминиумы на руку инвесторам, зарабатывающим на покупке квартир на стадии котлована, с другой стороны,  для обычного покупателя, особенно покупающего впервые, ничего хорошего тут нет.  Мы явно повторяем сценарий многих мегаполисов,  где владельцами квартир является лишь незначительная часть населения, а остальные вынуждены довольствоваться лишь арендой. Нашим  детям уже сегодня трудно приобрести первую недвижимость, а в будущем станет еще сложнее, так как коэффициент стоимости недвижимости относительно зарплат постоянно увеличивается, и нет никаких шансов, что эта тенденция изменится. К сожалению, дорогая недвижимость - удел всех мировых мегаполисов 

Многие родители задумываются, как помочь детям приобрести свою первую недвижимость, которая будет для ребенка отличным стартом при вступлении во взрослую жизнь. Я постоянно сталкиваюсь с подобными вопросами,  и вот какая картина вырисовывается из бесед с моими клиентами. Почти все имеют какие-то пенсионные сбережения, но при этом большинство родителей, понимая, что эти сбережения в будущем понадобятся им самим, не готовы расстаться с ними, сделав первоначальный взнос за ребенка для покупки недвижимости. Кроме этого, вообще немногие знают, как это возможно сделать, ведь владельцем недвижимости по канадским законам можно быть лишь с 18 лет. При этом большинство пенсионных накоплений родителей находятся в консервативных инвестиционных вкладах типа RRSP или TFSA, приносящих не более 5% годового дохода,  а иногда и попросту лежат мертвым грузом на обычных банковских счетах.

 Давайте рассмотрим вариант, как мы можем,  используя  эти деньги, помочь своему ребенку приобрести недвижимость и при этом не потратить свои пенсионные накопления.

Допустим,  вашему ребенку  около 14 лет, то есть официальным владельцем недвижимости он сможет быть через  4 года. В этом случае покупка квартиры на этапе котлована будет идеальным вариантом. Причем не надо пытаться купить квартиру  ребенку там, где, по вашему мнению, ему  будет комфортно жить в будущем.  Не забывайте - вы не покупаете квартиру ребенку для его будущего проживания, вы лишь даете старт. Далее он или она сможет продать эту недвижимость и купить  ту, которая ему больше подходит или, еще правильнее, рефинансировать ее, на вырученные деньги купить недвижимость себе, а эту оставить - как свою первую rental property. Соответственно, важно купить недвижимость в том районе, где идет бурное развитие инфраструктуры, изменяется транспортная доступность и т.д. То есть там, где цены на недвижимость будут подниматься гарантированно, вне зависимости от общего состояния рынка.

Таких районов достаточно как в самом Торонто, так и в его пригородах. То есть подобную недвижимость можно подобрать практически на любой бюджет. Давайте возьмем для ориентира недвижимость стоимостью в 500 тысяч долларов, просто для удобности подсчета, в реальности цена покупки может быть и меньше. Для покупки такой недвижимости на этапе котлована вам, как правило, потребуется 15% от стоимости, то есть 75.000 долларов, которые надо будет внести тремя или четырьмя равными платежами в течение приблизительно полутора лет. Строительство дома сейчас занимает в среднем 4 года. Если бы ваши 75.000 продолжали лежать в консервативном инвестменте типа RRSP, то за 4 года они бы превратились в 90.000. Я не буду описывать в этой статье, как временно перевести сбережения из RRSP в живые деньги для покупки недвижимости, а потом вернуть их обратно, скажу лишь, что путей довольно-таки много. Так вот, если вы покупаете на эти деньги недвижимость на стадии строительства, то по окончанию стройки вы возвращаете себе 90.000 долларов, при этом ваш ребенок получает квартиру. Также очень важным фактором является то, что ребенку абсолютно не обязательно сразу переезжать в эту квартиру, он может оставаться жить с вами, а квартиру сдавать в аренду, при этом по новому законодательству она, как единственная недвижимость, не будет облагаться налогом при продаже, даже в том случае, если ребенок в нее не переехал.

Схема работает очень просто: квартира, купленная за 500 тысяч на этапе котлована на ваше имя к моменту окончания строительства (6% подорожания в год) стоит 631.500,  и это по самым скромным расчетам, обычно мы выбираем проекты, которые дорожают значительно больше, и подобная квартира должна стоить как минимум 660.000, но возьмем наиболее консервативный сценарий.

Далее вы делаете перепродажу контракта на ребенка, причем в этом случае перепродажа контракта будет безналоговая, надо лишь знать, как правильно это оформить. Ребенок, как покупающий впервые, получает моргидж от цены assignment 5% первоначального взноса. Соответственно, банк одобрит кредит в 600.000. Застройщику же вы должны заплатить всего 500.000 – 75.000 депозит + 8500. Закрытие сделки для покупающих впервыe – 433.500. Скорее всего, на какой-то период  вам придется выступить гарантом этого кредита, так как у ребенка еще нет достаточной кредитной истории и дохода, но этот момент как раз обычно мало пугает родителей. На закрытии сделки вы получаете от банка чек на 166,500 (разница между выданным кредитом и деньгами, которые вы должны девелоперу), из них вы возвращаете свои 75.000 плюс прирост 5% годовых, то есть 90.000 пенсионных денег, после этого и у вас еще остается 76.500 прибыли, которые вы можете оставить себе, заплатив  налоги, но мы рекомендуем вернуть их назад для увеличения первоначального взноса за квартиру ребенка. Таким образом, ребенок получит квартиру с меньшим кредитом и без обязательной страховки, которую необходимо оплачивать в случае с  down payment в 5%.

Итог всей этой процедуры очень прост: ваши пенсионные деньги возвращаются назад в банк с теми же процентами, которые приросли бы в том случае, если бы вы их оттуда и не забирали. Ребенок получил квартиру, в которую он может переехать или же сдавать какое-то время, выплачивая кредит за счет арендаторов, ну и, наконец, квартиру можно продать и при этом это безналоговая продажа, а вырученные деньги станут стартовыми деньгами для покупки недвижимости для проживания уже в том районе, где удобно для ребенка. Стоит отметить, что такую же схему можно сделать, не используя RRSP и другие пенсионные планы, а просто оформив кредитную линию под недвижимость, которая, как правило, уже имеется у родителей, в этом случае все еще проще. Вы не используете никаких собственных денег, не платите никаких процентов, а ребенок в итоге получает свою первую недвижимость, в которой уже есть около 20% его собственных денег.

Ждем вас на наши ежемесячные семинары и просто на консультации. Записаться на консультацию можно по телефону 416-832-8343