О рынке недвижимости с Максимом Багинским

О рынке недвижимости с Максимом Багинским

Советы профессионала. Традиционно в канун рождественских праздников мы берем интервью у известного в Торонто, риэлтора, специализирующегося на инвестиционных сделках с недвижимостью Максима Багинского.

- Максим, готовясь к сегодняшнему интервью, я просмотрела материал нашей прошлогодней беседы, которая состоялась  в конце 2016 года, и хочу заметить, что все, что вы предсказывали в прошлогоднем интервью, сбылось почти на 100%. Как вы сами оцениваете прошедший год?

- Говоря «почти», вы, по всей видимости, имеете в виду то, что я был уверен, что 15% налог для иностранцев так и не будет в веден в Онтарио. Действительно, на момент конца 2016-го, базируясь на негативном опыте Ванкувера, этот вопрос был снят с рассмотрения, но, тем не менее,  после очень сильного поднятия цен в феврале-марте 2017-го правительство решило в срочном порядке ввести экстренные меры по охлаждению рынка и, так сказать, «до кучи» добавило в комплекс мер 15% Non Residence Tax. Который сам по себе был неспособен охладить рынок, но вкупе с остальными 15 пунктами, безусловно, дал результат.  Для всех тех, кто прислушался к моим советам конца 2016 года, 2017 год принес очень хорошие прибыли. Напомню: все рекомендации конца 2016 года сводились к тому, что в 2017-м мы увидим колоссальный рост цен на кондо-квартиры, и к тому, что инвесторам необходимо срочно рефинансировать свою недвижимость в сегменте freehold, явно находящемся на пике своей цены, с целью высвобождения свободных средств для инвестиции в сегмент кондо. Те, кто сделал это в начале этого года, в итоге сохранили свою недвижимость в сегменте freehold, и на сегодняшний день она осталась на руках со 100% финансированием – что сделать непросто и является высшим пилотажем в инвестиционных сделках  и лучшего момента для этого, чем падающий рынок, не найти. Высвободившиеся средства были вложены в  депозиты строящихся квартир, которые принесли в этом году  более 100% прибыли в годовом исчислении. Так что для тех, кто делал все правильно, год был очень удачным.

- Максим, как вы видите рынок недвижимости в  предстоящем году, ожидаете ли серьезных изменений?

- В сегменте кондо-квартир подорожание продолжится, не думаю, что оно будет таким же, как в этом году, после такого бурного роста неизбежен период стабилизации, так что, скорее всего, мы вернемся к 7-8 % годового прироста. Для строящихся квартир это является очень хорошим сбалансированным рынком и позволяет зарабатывать 50 и более процентов годовых на вложенные депозиты. В  сегменте домов и таунхаусов я не ожидаю каких-то глобальных изменений, думаю, что мы вошли в период долгосрочной стагнации. В этом сегменте я не вижу предпосылок как к глобальному падению, так и к подорожанию. Исключением  могут являться дорогие дома, где, возможно, цены продолжат снижаться. Думаю, в целом цены на дома в следующем году останутся приблизительно на прежнем уровне, тем не менее, рынок недорогих домов и таунхаусов в отдаленных районах перспективен как долгосрочная инвестиция, но доходность в этом сегменте будет в разы меньшая, чем в сегменте кондо-квартир. Также, скорее всего, в следующем году  на рынок домов понемногу начнут возвращаться покупатели, и количество продаж увеличится.  Тем не менее, 2018 год останется рынком покупателя, и продавцы будут вынуждены предоставлять существенные скидки. Отдельного внимания заслуживает рынок аренды, я уверен, что арендные ставки будут расти очень высокими темпами в течение следующих нескольких лет, в итоге в сегменте недорогих домов и кондо-квартир мы опять увидим положительный денежный поток от сдачи в аренду.

- Куда вы бы посоветовали вкладывать деньги в следующем году, чтобы получить максимальную прибыль?

- Я однозначно считаю, что наиболее перспективен рынок кондоминиумов,  и именно тут инвесторы смогут получить максимальную прибыль. Но и тут есть некоторые изменения. Если в предыдущие годы максимальную прибыль приносили проекты, расположенные в лучших местах даунтауна Торонто, то в следующие несколько лет инвесторам, помимо даунтауна, также следует рассмотреть варианты в более отдаленных районах и городах, находящихся недалеко от Торонто. Думаю, что эти проекты начнут приносить не меньшую прибыль, чем квартиры в даунтауне. Учитывая увеличение иммиграции, сильно поднявшиеся цены на квартиры в центре Торонто, и ужесточение условий получения кредитования, спрос на этот сегмент вырастет многократно. Тут в первую очередь надо рассматривать проекты, расположенные в местах с удобной транспортной доступностью, позволяющих быстро добраться до центра Торонто. Великолепные перспективы открываются в регионе  Kitchener-Waterloo. Тут идет полным ходом строительство линии скоростного  поезда, соединяющего этот регион с даунтауном Торонто, после окончания строительства которой время в пути до даунтауна составит около получаса. Окончание строительства назначено на 2022 год, к  этому времени цены на недвижимость в этом регионе взлетят до небес, и покупать тут квартиры сейчас на этапе котлована очень выгодно. Мы провели переговоры с застройщиками работающими в этом регионе, и уже в самом начале года выведем на рынок сразу несколько супер-проектов. Большой интерес для инвесторов представляют микрорайоны даунтауна Tоронто, расположенные в непосредственной близости от будущего East Harbour, строительство которого начнется в следующем году, весной в этом районе мы будем эксклюзивно иметь право первых продаж на квартиры в проекте Corktown Condos, который с нетерпением ожидают многие наши клиенты.  Не буду раскрывать в этой статье все секреты, мы очень тщательно следим за развитием большого Торонто, и на данный момент я могу насчитать не менее 10 перспективных районов, где цены будут расти как минимум вдвое быстрее рынка.

- Максим, я знаю, что компания Invest Connect Management, которую вы возглавляете, постоянно развивается, расскажите, какие новшества были введены за прошедший год?

- В действительности 2017 год принес довольно много изменений: это более тесные связи с девелоперами многоэтажных квартирных комплексов, новые договоренности с  финансовыми компаниями по части финансирования, строительные проекты, где мы являемся партнерами, понемногу налаживаются связи с муниципалитетами, где мы занимаемся сделками с  участками фермерских земель с целью будущего перевода этих земель под строительные проекты. Особо я хотел бы выделить создание собственной менеджмент-компании, которая оказывает полный спектр услуг по менеджменту квартир, сдающихся в аренду. У нас большое количество клиентов, покупающих инвестиционные квартиры с целью долгосрочной аренды, как правило, это занятые люди, и создание компании, которая всего за 100 долларов в месяц  готова  взять на себя все заботы менеджмента, является большим плюсом для наших клиентов.

В заключение я хотел бы пожелать всем хороших новогодних каникул, здоровья в предстоящем году, ну и, конечно, удачных инвестиций. Напомню, что для того чтобы получать на электронную почту сведения о наших новых проектах, а также ссылки на телепередачи и статьи с моим участием, достаточно лишь зарегистрироваться на сайте: CONDODEAL.CA на любом из представленных там проектов. После регистрации на сайте добавьте емейл: INFO@CONDODEAL.CA в список ваших емейл-контактов, чтобы избежать получение автоматической рассылки в спам. Спасибо и счастливого Нового года всем вам и вашим близким.

Максим Багинский, Real Estate Broker, Member of CREA OREA TREB

Опыт работы с недвижимостью - более 15 лет.

416-832-8343

 E-mail: mbaginskiy@gmail.com.