Финансовые новости из офиса Сергея Тотрова

Финансовые новости из офиса Сергея Тотрова

Советы профессионала.  Вот уже 15 лет мы отправляем e-mail с финансовыми новостями. Мы стараемся отразить в электронной рассылке те новости  и события, которые могут вас заинтересовать и принести какую-то пользу. Прочитайте, пожалуйста, последнее сообщение. Если вам интересна такого рода рассылка, то вы можете подписаться на нее на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе «Рассылка Новостей».

1. 1.    PrimeRate остался без изменений. Когда ожидать следущего поднятия?


2. 2.    Stress Test for uninsured mortgages. Какэтобудетработатьикакотразитсянарынкежилья.


3. 3.    Рефинансирование и покупка недвижимости до нового года.
   Почему для некоторых это будет единственно возможным вариантом избавиться от долгов или зайти в рынок жилья?


4. 4.    Интересная стратегия - как можно иметь неплохой плавающий процент и не переживать по поводу увеличивающихся процентных ставок? Ваши выплаты не меняются совсем все эти годы.


5. 5.    Уменьшение налогов для небольших бизнесов (Tax Rate for Small Businesses).


6. 6.    Новая программа, помогающая финансово во время выхода на работу после государственной поддержки – The Working Income Tax Benefit Program.


7. 7.    LifeInsurance, постоянный план, увеличение цены продолжается. На очереди CriticalIllness.


8. 8.    SpousalRRSP лучше всего открывать в конце года, а не в конце сезона RRSP.
   Почему?

А теперь остановимся более подробно на этих событиях:

1. 1.    PrimeRate остался без изменений. Когда ожидать следующего поднятия?
   Большинство специалистов (82,4%) ожидали, что Prime Rate останется без изменений. Считается, что в этом году увеличение Prime Rate больше не будет, следующее изменение вполне возможно в январе.
   В связи с этим интересна статья в газете Financial Post at October 17^th “WhyNAFTAmayplaceBoCinholdingpattern?” и статья в этой же газете сразу же после заседания Центрального Банка страны 25-го октября – “BocholdsonsouringNAFTA” (26/10/2017).
   Решение не менять банковскую учетную ставку связано с большим количеством долгов у населения и с тем, что переговоры по NAFTA (NorthAmericanFreeTradeAgreement) были отложены до весны 2018 года. Обе эти позиции могут повлиять на задержку роста инфляции и, соответсвенно, отодвинуть поднятие Prime Rate. В статье говорится, что комбинация нескольких факторов, таких, как снижение цен на жилье, достаточно сильный рост экономики Америки, продолжающееся увеличение количества долгов у населения и угроза президента Америки отменить договор NAFTA, является риском для канадской экономики, и банк Канады сейчас находится в выжидательной позиции относительно поднятия процентной ставки.


2. 2.    StressTestforuninsuredmortgages. Запрет на BundleMortgages.
   Как это будет работать и как отразится на рынке жилья?
   Правительство решило еще больше ужесточить правила получения моргиджа, и с 1 января вводятся новые правила для тех, кто покупает жилье с первоначальным взносом больше 20% и для тех, кто хочет делать рефинансирование. Если на момент окончания вашего моргиджа вы захотите поискать наилучший процент, вы тоже будете подчиняться этим правилам.
   Если же вы ничего не меняете, то со своим банком вы можете просто продлить заканчивающийся контракт, и вас не будут никак проверять. Правда, процент на ссуду может быть не такой уж и привлекательный, но мы всегда рядом, и вы можете проверить наши условия.
   Как будут работать новые правила?
   Сегодня, если вы оформляете variableratemortgage или фиксированный моргидж на 1-4 года, то для расчета возможности получения моргиджа необходимо использовать квалификационный процент 4,99%, который называется Central Bank Posted Rate. Если же вы выбираете фиксированный процент на 5 лет, то можно использовать такой же процент (contractrate) и для квалификации. Так как PostedRate 4,99% существенно выше 5-летнего фиксированного процента, то на одну и ту же зарплату можно получить гораздо более высокую сумму моргиджа (иногда это дает разницу в $100.000 или даже $150.000).
   Что же теперь будет происходить?
   С нового года для квалификации придется учитывать наибольшую из двух величин – PostedRate (4,99%) или ContractRate плюс 2%. Если сегодня банки дают на 5 лет 3,39%, то квалификационный процент будет не 4,99%, а все 5,39%. Можно представить, насколько тяжелее будет получать моргидж в 2018 году. Скорее всего, новое правило отразится на количестве покупок более дорогих домов, так как будет труднее квалифицироваться на моргидж, если только кто-то не планирует покупать собственность за наличные.
   Отмена такого вида моргиджа, как Bundle, также скажется на тех, кто работает сам на себя. Например, Home Trust давал такие Bundle mortgages, где сам банк выдавал вам 80% от стоимости жилья и находил еще 10% от стоимости покупки, оформляя эти деньги как второй моргидж. То есть можно было купить недвижимость, не показывая хорошие доходы и имея всего 10% первоначального взноса. Государство отменяет такие моргиджи, но выход, конечно, есть.
   Есть кредитные союзы, которые не подчиняются новым правилам, и поэтому у нас, как у брокеров, всегда есть большие возможности предоставить вам моргидж на наиболее выгодных в вашей ситуации условиях.


3. 3.    Рефинансирование и покупка недвижимости до нового года.
   Почему для некоторых это будет единственно возможным вариантом избавиться от долгов или зайти в рынок жилья?
   Это нововведение является знаком для тех, кто хотел бы рефинансировать свое жилье и консолидировать накопившиеся долги. После нового года сделать это будет действительно труднее, я дал подробное объяснение, почему, выше.
   
   Сейчас есть банки, которые готовы заплатить за вас адвокатские услуги и другие затраты, лишь бы вы пришли к ним со своим моргиджем. То есть переход из одного банка в другой не будет вам практически ничего стоить, кроме штрафных за разрыв текущего моргиджа. Но цифры есть цифры, и мы всегда можем помочь вам рассчитать, насколько такой переход будет выгоден, нужно ли рефинансировать недвижимость и объединить все долги в одну небольшую выплату.

Если вы решили консолидировать долги, вам необходимо встретиться с моргидж-специалистом, проанализировать все за и против, и если решение принято - начать процесс рефинансирования до нового года.
То же самое касается и покупки. Желательно провести консультацию со специалистом и проанализировать, каким образом новые правила коснутся конкретно вашей ситуации.
Кстати, пользуясь случаем, хочу напомнить, что наш офис очень успешно работает и в этом направлении и помогает с рефинансированием, покупкой, получением кредитных линий (secured and unsecured), кредитных карточек. Так как мы являемся брокерами, то есть работаем с разными банками, то всегда знаем, кто из банков и какие скидки предоставляет в данный момент.

1. 4.    Интересная стратегия - как можно иметь неплохой плавающий процент и не переживать по поводу увеличивающихся процентных ставок? Ваши выплаты не меняются совсем все эти годы.
   Многие слышали, что по статистике плавающий (variable rate) моргидж выигрывает. Почему люди все равно берут моргиджи с  фиксированным процентом? Потому что боятся, что с увеличением процентной ставки выплаты по моргиджу с плавающим процентом увеличатся, и семья не в состоянии будет платить.
   Я предлагаю взять моргидж в банке, где достаточно низкий плавающий процент (соответственно выплаты за ваш долг небольшие), и ваши выплаты фиксируются на этом уровне на весь срок вашего контракта, то есть на следующие 5 лет. Не важно, что происходит с Prime Rate, ваши выплаты не меняются, изменяется только амортизационный период - при увеличении интереса амортизационный период удлиняется немного, и наоборот.
   Многим важнее всего не амортизационный период, а выплаты в месяц.
   Во-первых, очень трудно в Канаде держать собственность 25-30 лет. Скорее всего, будет продажа недвижимости, и уже не важно,  какой амортизационный период остался, больше или меньше. Будет новый моргидж и новый амортизационный период.
   Во-вторых, даже если будет немного меньше денег  уходить на уменьшение долга и немного больше на проценты банку, все равно гораздо важнее выплаты в месяц. При желании можно всегда платить больше, если захочется.
   Кроме того - это идеальный вариант для рентованного жилья.
   Что в ренте важно – положительное CashFlow, чтобы не доплачивать самому, и побольше списать в этом году и поменьше платить налогов.
   Так вот, посмотрите:
   - Мы фиксируем невысокие платежи, так как плавающий процент реально ниже фиксированного, и это позволит инвестору иметь положительный баланс от рента (positive cash flow).
   - Даже если процент увеличивается, не такая большая проблема, так как будет что больше списывать в текущем году, и это уменьшит ваши налоги. Самое главное – выплаты стоят на месте.
   - Этот банк, в отличие от других, спрашивает всего лишь экстра 0,05% за то, что жилье сдается в рент.


2. 5.    Уменьшение налогов для небольших бизнесов (Tax Rate for Small Businesses)
   Правительство, ужесточив правила распределения доходов между членами семьи внутри корпорации, получило шквал претензий и рекомендаций, что привело к уступкам по уменьшению федерального налога с небольших бизнесов с 10,5% до 10% в 2018 году и до 9% в 2019.
   Однако от ухода по ужесточению контроля за распределением дохода внутри корпорации (income sprinkling) правительство не отказалось.


3. 6.    Новая программа, помогающая финансово во время выхода на работу после государственной поддержки – The Working Income Tax Benefit Program
   Бывает, случается, что при выходе на работу после социальной поддержки, первоначальный доход получается меньше социального пособия. Это совсем не стимулирует к поиску работы.
   Государство готово, и это будет сделано начиная с 2019 года, помогать таким людям финансово и таким образом стимулировать к выходу на работу.


4. 7.    LifeInsurance, постоянный план, увеличение цены продолжается. На очереди CriticalIllness.
   Следующая компания с 1 января увеличивает цену на постоянный план по страхованию жизни.
   В 2018 году дойдет очередь и до страховки по болезням. Планируется увеличение цены из-за того, что страховым компаниям запретили с мая 2017 года спрашивать результаты генетического теста человека.
   Более подробно об этом вы можете узнать, прочитав статью на нашем вебсайте www.totrov.com/resources/articles/art-2017-07-3.   На этом калькуляторе можно проверить стоимость различных страховых продуктов, в том числе и страховки по болезни www.totrov.com/insurance/calculator.


5. 8.    SpousalRRSP лучше всего открывать в конце года, а не в конце сезона RRSP.
   Почему?
   Для того чтобы воспользоваться льготой от вложения в пенсионную программу супруга, который имеет меньший доход, необходимо держать деньги на счету того, кто меньше зарабатывает, 3 года.
   То есть если вы внесли деньги в феврале 2018 года, то забрать их можно только через 3 года (2020). Но если вы вложили деньги в Spousal RRSP в конце 2017 года, то можно уже в начале 2019 года снять деньги с пенсионной программы и воспользоваться разницей в налогообложении супругов. Прочитайте более подробно про пенсионную программу на нашем вебсайте www.totrov.com/pension-rrsp/rrsp.
   Я хотел бы предложить вам посмотреть обновленную и достаточно подробную таблицу по налогообложению частных лиц -
   www.totrov.com/pension-rrsp/rrsp/#tax. Это поможет вам во время подготовки к подаче документов по налогам.

Ждем ваших звонков и встреч.
Наш офис работает с 9 утра до 9 вечера и в субботу по предварительной договоренности.