Рынок недвижимости

Рынок недвижимости

Интервью с Максимом Багинским

- Максим, рынок недвижимости Торонто будоражат слухи о взрыве мыльного пузыря. В апреле и мае этого года многие столкнулись с проблемой при продаже домов, что мы уже не наблюдали несколько лет. Каково ваше мнение на этот счет?

- Я думаю, правильно начать с того, что происходило в начале этого года, тогда станет более понятно, что происходит сейчас. В феврале и марте этого года был очередной очень сильный виток в поднятии цен, практически во всех сегментах недвижимости, и пока количество домов, выставленных на продажу, было невелико, цены продолжали расти. В начале апреля традиционно выходит на рынок большое количество объектов, это мы увидели и в этом году, при этом недвижимость, вышедшая на продажу в апреле, была выставлена по цене, еще более высокой, чем то, что продалось в марте.  Количество домов, вышедших на продажу в апреле, было столь существенно, что превысило количество тех, кто был готов купить по таким ценам. Не забывайте, что усложнившиеся осенью этого года правила получения моргиджей вынудили многих покупателей перейти с сегмент кондо-квартир. Ситуацию еще усугубило то, что  последние несколько лет купить что-то было очень непросто, продать же, наоборот, легко. Соответственно, люди, как правило, сначала покупали, а потом уже продавали. В настоящий момент большое количество людей попали в очень неприятную ситуацию: купили новый дом, для закрытия сделки по которому необходимо продать свой, а он не продается, и они вынуждены сильно опускать цену, чтобы успеть продать. Именно они и толкают рынок вниз. Далее начинается снежный ком: потенциальные покупатели, видя, что цены падают, заняли выжидающую политику, соответственно, тех, кто готов купить прямо сейчас, крайне мало. Кроме этого, введенные правительством новые меры, направленные на охлаждение рынка недвижимости, внесли некоторую панику. На мой взгляд, эффективность этих мер довольно сомнительна, но психологическое давление на покупателей они, безусловно, оказали.  Все вышесказанное привело к тому, что цены в явно переоцененных районах, таких, как Richmond Hill и Vaughan, на сегодня просели примерно на 15%.  В более отдаленных районах, где цены были адекватными, падения не наблюдается, но и продаж крайне мало.

- Как вы думаете, приведет ли сложившаяся ситуация к обрушению цен на рынке,  какое падение цен может быть?

- Ну, во-первых, давайте не обобщать весь рынок недвижимости. С рынком кондоминиумов ситуация диаметрально противоположная. Все раскупается молниеносно, рост цен не остановился, нововведения нисколько не повлияли на тот ажиотаж, который мы видели в этом сегменте последние восемь месяцев. Касательно домов и таунхаусов, ситуация, скорее всего, нормализуется осенью этого года. В ближайшие месяцы с большим дискаунтом будут распроданы дома, тех, кто уже купил себе что-то новое и не имеет возможности закрыть сделку, не продавая свой дом, тех, кто занимался флипами и не имеет возможности держать недвижимость долго и, наконец, тех, кто, опасаясь обвала, решили срочно продать. Остальные продавцы временно уйдут с рынка, до окончания возникшей паники и нормализации ситуации. Количество выставленных на продажу домов через какое-то время упадет, что сбалансирует спрос и предложения.  В этом сегменте рынка в ближайшие годы мы вряд ли увидим подорожание, сопоставимое с тем, что мы видели в последние 5 лет, но при этом я не ожидаю глобального обвала цен.  Думаю, что рынок домов и таунхаусов, особенно переоцененных районов, входит в длительную стагнацию. Отдаленные районы, скорее всего, покажут лишь незначительный прирост цены в годовом эквиваленте.

- Вы сказали,  что скептически относитесь к мерам по охлаждению рынка, введенным в конце апреля.  Почему?

- Я считаю, что все 16 пунктов, введенные правительством, имеют своей целью не решить проблему, связанную с тем, что жилья просто не хватает, а лишь собрать как можно больше денег в казну, при помощи тех или иных налогов. Эта стратегия неоднократно применялась в других странах и приносила лишь краткосрочные результаты, а в более долгосрочной перспективе показывала даже отрицательный результат.

- Что же, по-вашему, надо делать, чтобы мы имели стабильный, здоровый  рынок недвижимости ?

- Существует лишь два пути, которые зарекомендовали себя положительно в подобных ситуациях:  1) Поднятие моргидж-ставок  и 2) Резкое увеличение объемов строительства. И если первый вариант на данный момент в Канаде просто невозможен, так как экономика страны далеко не в лучшем состоянии и поднятие кредитных ставок в такой момент равноценно самоубийству, то второй вариант - это именно то, что нам нужно. Один из пунктов, введенных правительством, подразумевает увеличение темпов строительства, но, к сожалению, все это лишь на словах. В реальности мы видим дошедшие до абсурда сроки согласований.  Также закрытыми для строительных проектов остаются огромные территории, не представляющие никакого интереса с точки зрения экологии, но при этом попадающие под юрисдикцию Сonservation authority.

По моему убеждению, все это связано лишь с одним – нежеланием властей тратить бюджетные деньги на прокладку дорог и коммуникаций к неосвоенным землям. К сожалению, власти имеют свое представление, на что тратить бюджетные средства, а на что нет. Именно поэтому уже в самое ближайшее время мы столкнемся с многокилометровыми пробками, в которых люди будут проводить многие часы.  Изменить это уже невозможно, об этом надо было задумываться 5-7 лет назад. Решение только одно - убирать бюрократические преграды и резко увеличить объемы строительства. Спрос и предложения должны сами себя балансировать.

- Вы сказали, что совсем другая ситуация с кондоминиумами. Почему продолжается рост цен в сегменте кондо-квартир и что нас ждет впереди?

- Последний год по ряду причин спрос на кондо увеличился в разы, именно поэтому мы увидели более чем 30% подорожание в этом сегменте, но это всего лишь сбалансировало слабый 3-6% рост предыдущих лет. Так что кондо, в отличие от отдельно стоящих домов, лишь наверстало упущенное. Количество окончаний строительств уменьшается, а спрос продолжает расти. Тут основную роль сыграли последствия кризиса в сегменте кондо в 2011-2013 годах. В эти годы девелоперы испытывали серьезные затруднения с продажами и, соответственно, не имели возможности заложить новые проекты. Проектов закладывалось очень мало. Сейчас как раз заканчивается тот период, который требуется для согласования этих проектов, и они выходят в продажу, и их явно не достаточно. Именно по этому правительственная программа, направленная на охлаждение рынка, тут не сработала. При выходе в продажу проекта на 300-500 квартир, желающих купить несколько тысяч. Девелоперы естественно пользуются этой ситуацией, и цены  в даунтауне Торонто уже  перевалили за 1000 долларов за кв. фут. Увеличение выходов новых проектов ожидается к концу этого года и в следующем году, что должно сбалансировать спрос и предложения в так называемом сегменте pre-construction condos, и лишь через 2-3 года к моменту окончания строительств этих проектов, вторичный рынок тоже стабилизируется.

- Максим, вы в основном занимаетесь инвестиционными сделками, что бы вы посоветовали инвесторам в сложившейся ситуации?

- Все инвестиционные стратегии, которые я использую, основаны на подорожании рынка в 6% годовых, что является усредненным процентом подорожания в Канаде за последние 40 лет. Правильное использование этих стратегий приносит инвесторам великолепную прибыль абсолютно без риска. К сожалению, те, кто занимался банальной спекуляцией и флипами, в данной ситуации проиграют, войдя в эйфорию, сложившуюся в последние годы на рынке домов и таунхаусов, имевших подорожание в 20-30%.  Эти псевдоинвесторы не смогут удержать недвижимость, купленную порой со 100% финансированием, и вынуждены будут продать с убытком. Тем, у кого есть возможность, я бы советовал на время сдать недвижимость в аренду и подождать нормализации ситуации. Для тех же, кто прислушивался к моим советам и все делал правильно, ситуация абсолютно стабильна, и им волноваться нечего. Мало того, те, кто заранее рефинансировал свою недвижимость и имеет сейчас свободные деньги для инвестиций, очень хорошо на этом заработают.

Беседу вела Ольга Макеева

МаксимБагинский, Real Estate Broker,  Member of CREA OREA TREB

Опыт работы с недвижимостью - более 15 лет.

416. 832.8343

 E-mail: mbaginskiy@gmail.com.