Покупка от застройщика: дом или квартира?

                      Покупка от застройщика:  дом или квартира?

Советы профессионала.  Я уже много лет занимаюсь инвестиционными сделками, связанными с покупкой недвижимости от застройщиков, и часто слышу от своих клиентов один и тот же вопрос:  Что лучше покупать  - дом или квартиру?  Сегодня я постараюсь подробно описать все плюсы и минусы подобных сделок.

Дома, таунхаусы, так называемый  Freehold

В этом виде недвижимости, в отличие от  кондоминиумов, не практикуется никаких VIP-продаж, соответственно, недвижимость будет куплена по цене застройщика без каких-либо скидок, единственное, что можно сделать, это постараться быть в числе первых покупателей, чтобы приобрести наиболее выгодный участок. На этом этапе вы вносите так называемый депозит и получаете контракт на дом, по которому недвижимость перейдёт в вашу собственность по окончанию строительства.  Перепродажа - так называемый assignment -  контрактов  в недвижимости категории freehold, как правило, запрещена. Соответственно, по окончанию строительства у покупателя есть лишь один вариант - получение мортгиджа и закрытие сделки.  Если у покупателя по каким-либо причинам изменилась финансовая ситуация, и он не может получить мортгидж и, соответственно, закрыть сделку, это грозит очень существенными потерями, такими, как потеря депозита и дополнительные штрафные санкции, исчисляемые десятками тысяч.

Но возьмём ситуацию, когда всё складывается хорошо, и вы готовы закрыть сделку  - тут возникают следующие трудности.

 Во-первых, люди, инвестирующие в недвижимость, как правило, уже имеют собственное жильё, и  вторая покупка будет расцениваться как инвестмент, соответственно, рассчитывать надо на downpayment  как минимум 25%, кроме этого, квалификация для получения мортгиджа будет опираться только на ваш персональный доход, так как приобретаемая недвижимость на момент сделки ещё не сдана в аренду, и получаемый от аренды доход не может быть учтён. Далее вам придётся заплатить налог на переход права собственности (Land Transfer Tax) и так называемую возвращаемую часть HST (около 8% от стоимости недвижимости, но не более 26.000 долларов). Эти деньги вам вернутся назад примерно через месяц после того, как недвижимость будет сдана в аренду, но на момент закрытия сделки их вам придется платить в дополнение к  downpayment и к Land Transfer Tax. Продать недвижимость в течение как минимум года вы не сможете, так как если это произойдёт, сделка автоматически перейдёт в категорию спекулятивной продажи, и вас попросят вернуть возвращаемую часть HST, которую вы получили после сдачи недвижимости в аренду. Ну и, наконец, сама аренда в этом случае выглядит далеко не радужно. Дело в том, что покупая недвижимость в таких развитых районах, как Richmond Hill, Vaughan, Markham, Aurora и т.д., где цены на недвижимость очень высокие, получаемые от аренды платежи не смогут и близко покрывать ваши расходы по содержанию дома (мортгидж  + налог на недвижимость ). В более отдалённых районах ситуация лучше, но там очень тяжело найти арендатора с хорошей кредитной историей, а сдача недвижимости посредственным арендаторам   нередко приводит к судебным разбирательствам и существенным финансовым потерям. Кроме этого, не забывайте про амортизацию дома, сдавая его в аренду, будьте готовы к существенным тратам на ремонт при предпродажной подготовке через год-два.

Кондоминимумы

В инвестиционных сделках с этим видом недвижимости плюсы начинаются с самого начала. Во-первых, покупая на так называемых VIP-продажах, вы сразу же имеете существенную скидку в цене, когда пройдёт официальное открытие проекта, цена уже будет совсем другая, то есть у вас уже есть прибыль.  Помимо цены VIP-продажи дают ещё много дополнительных льгот, важнейшей из которых является разрешённая (и, как правило, бесплатная) опция по перепродаже контракта.  Соответственно, у вас открывается возможность, вложив на начальной стадии строительства лишь депозит, дождаться окончания стройки и просто перепродать контракт на  квартиру. Причем в этом случае вам не нужно получать мортгидж и платить Land Transfer Tax. Учитывая, что в кондо, в отличие от домов, есть Occupancy Day – день, когда вам выдали ключи и вы можете проживать в квартире или сдавать её, и лишь примерно через 6 месяцев у вас будет Closing - закрытие сделки, после которого вы становитесь собственником квартиры, перепродажа контракта в этот период становится великолепной опцией для инвесторов. Кроме этого, очень важен момент безопасности инвестиционной сделки, если вы планировали закрывать сделку и сдавать квартиру в аренду, но ваша ситуация изменилась, вы можете перепродать контракт с прибылью не только по окончанию строительства, но и на середине пути. Вторым важным моментом является получение мортгиджа, если вы решили закрывать сделку. Поскольку на момент Closing квартира, по сути,  в вашем распоряжении уже около 6 месяцев, то она, конечно, сдана в аренду, причём по даунтауну Торонто арендная плата такова, что она полностью покрывает ваши расходы (платёж по кредиту, годовые таксы и плату за обслуживание) и при этом ещё остаётся некая сумма. Соответственно, при квалификации на мортгидж банк будет учитывать доход от аренды, что существенно упростит его получение. Ну и, наконец, сама аренда. Спрос на квартиры даунтауна настолько велик, что, как правило, это всегда так называемые AAA-тенанты, арендаторы же с подпорченной кредитной историей даже не рассматриваются. Также не забывайте, что в конечном итоге при продаже квартиры вам придётся сделать косметический ремонт, и если в доме это может быть весьма дорогостоящее мероприятие, то в квартире, как правило, это ограничивается банальной покраской

Последним фактором явно перевешивающим в сторону кондо-квартир является текущее состояние рынка недвижимости. По мнению большинства аналитиков рынок так называемого freehold явно значительно перегрет, тут, безусловно, сказалось то, что в последние годы в этом сегменте недвижимости мы видели очень сильное подорожание цен, после которого, следуя правилам рынка, всегда наступает если не крушение цен, то уж точно значительная коррекция. В противоположность  рынку freehold, рынок кондоминиумов в 2011-2013 году находился в фазе стагнации и начал выздоравливать лишь к началу 2014 года, постепенно набирая обороты. Соответственно сейчас этот рынок находится в восходящем тренде, и в ближайшие годы никакие коррекции ему не грозят. 

На страницах этой статьи я не буду выкладывать математические расчёты инвестиций в эти виды недвижимости, скажу лишь одно, что на данный момент сделки с кондо-квартирами на начальном этапе строительства  приносят вдвое большую прибыль, чем аналогичные сделки с freehold-таунхаусами и отдельно стоящими домами, с лихвой перекрывая то, что исторически поднятие цены  на отдельно стоящие дома больше, чем на кондо-квартиры. Ну и, конечно, сделки с кондо намного более безопасны.

Прочитать другие мои публикации можно на моём сайте WWW.REMLIS.CA, перейдя по ссылке I AM IN THE MEDIA.  Для вашего удобства сайт работает на русском и английском языках.

 Максим Багинский, Real Estate Broker,  Member of CREA OREA TREB

Опыт работы с недвижимостью - более 15 лет.

416. 832.8343. E-mail: mbaginskiy@gmail.com.