Заставьте деньги работать на вас

Уважаемые читатели, эту статью я хочу посвятить очень важной для всех нас теме – пенсионным накоплениям. Речь пойдет о том, как это сделать с помощью инвестиций в недвижимость.

Первая ассоциация, которая возникает при упоминании о пенсии, за исключением государственных пособий – это, конечно же, RRSP. Вкратце, RRSP работает следующим образом: государство дает нам возможность откладывать себе на пенсию определенную, зависящую от годового дохода, сумму, и мы получаем налоговый вычет, то есть возврат налога. При этом чем выше у человека доход, тем больше возврат налога он получает.

Также набирает популярность сравнительно молодая программа TFSA. На сегодня в нее можно положить до $31.000 на человека. Вклад в TFSA не дает права на налоговый вычет, но при снятии денег из TFSA ни прибыль, полученная внутри программы, ни ваш изначальный вклад не считаются доходом, не облагаются налогом и не влияют на размер пособий – ни пенсионных, ни детских, ни даже на пособие по безработице. Но для вас самое главное, конечно же, как и для любого инвестора – это доход, который инвестиция приносит своему владельцу. Какими бы ни были замечательными льготы в RRSP или TFSA, толку от них будет мало, если ваш капитал ничего не зарабатывает или зарабатывает ничтожно мало. Как говорится: «Без труда не выловишь и рыбку из пруда, а без пруда – не выловишь и с трудом!»

В Канаде можно хорошо заработать на инвестициях в недвижимость: капитал вложен надежно, недвижимость растет в цене, арендаторы покрывают вам mortgage и другие платежи. Но есть определенные ограничения при вложениях в недвижимость: трудно получить mortgage, а, главное, нужны деньги на downpayment, а они не всегда есть в виде наличных, зато у многих из вас они есть в виде RRSP, TFSA, LIRA и т.п. Эти деньги нельзя использовать для покупки недвижимости (за исключением RRSP First Home Buyer Plan).

Ниже пойдет речь о том, как можно вкладывать ваши RRSP и другие Registered Investments в недвижимость альтернативным способом - не покупая ее, и при этом обеспечить себе безбедную старость или, если вам будет угодно, досрочный выход на пенсию, зарабатывая на ваши инвестиции в недвижимость заранее определенный доход в 8–12% (prescribed interest). Эта доходность фиксирована, и процент прописан в договоре, то есть он не зависит от колебаний фондового рынка, биржи, акций и т.п., чего не скажешь об инвестициях в mutual funds.

В провинции Онтарио каждый из вас может выступать в роли банка и давать свои деньги в долг в виде мортгиджа. Такая ссуда называется частный мортгидж (private mortgage) и используется заемщиками в различных ситуациях, когда стандартное финансирование от банка по тем или иным причинам недоступно или слишком дорого.

Связующим звеном между инвестором и заемщиком выступает Mortgage Broker, который выполняет функцию поиска заемщиков, оценки степени риска сделки, изменения или построения структуры сделки таким образом, чтобы минимизировать риск для инвестора. Также Mortgage Broker готовит всю документацию, включая инструкции для адвокатов. «А кто же за все это счастье платит?» – спросите вы. Платит за все заемщик – и за адвокатов, и за услуги брокера, и за оценку стоимости недвижимости.

Ваши деньги не вкладываются в какой-то фонд, на них не покупаются акции, к вашим деньгам вообще никто не прикасается, кроме вашего адвоката, который законным образом оформляет сделку с вашей стороны, представляет вас в дальнейшем и, соответственно, защищает ваши интересы. Адвокат регистрирует ваше имя на той недвижимости, под залог которой вы даете private mortgage. То есть вы записаны в государственном реестре недвижимости, как держатель кредита против данной недвижимости.

Brokerage, через который я работаю, специализируется на private mortgages, включая финансирование сложных и больших строительных проектов, вовлекающих суммы на десятки, а иногда и сотни миллионов долларов, в том числе из частных фондов: строители, если вам нужно финансирование проектов – обращайтесь!

В случае просрочки платежей заемщиком вы с помощью адвоката инициируете процедуру Power Of Sale, которая позволяет быстро продать заложенную недвижимость и из полученных средств вернуть свои кровные, а также погасить все возникшие издержки, включая накопившиеся проценты по mortgage.

Главным фактором, влияющим на успешный возврат вложенных вами средств, является Equity, то есть разница между стоимостью недвижимости и суммой всех mortgages, зарегистрированных на ней. Чем больше Equity, тем больше «подушка безопасности» у инвестора. Самый последний, кто уходит «домой» с остатком Equity, это горе-заемщик, поэтому он мотивирован избежать процедуры Power Of Sale гораздо больше, чем инвестор.

Самое главное, о чем вам никогда не расскажут в банке, это то, что вы можете инвестировать в private mortgage, используя средства, находящиеся в RRSP, LIRA, LIF , TFSA и любых других Registered Investments – при этом ваши деньги не перестают быть RRSP, то есть инвестиция делается прямо оттуда (не платятся никакие штрафы и налоги).

Пример: проценты по mortgage внутри TFSA не облагаются налогом ни сегодня, ни потом. Сорокалетний человек, полностью используя лимит TFSA каждый год при фиксированной доходности 8%, в возрасте 70 лет будет иметь внутри TFSA примерно $860.000, при этом инвестировав из своих денег только $196.000. А теперь самое приятное – забираем деньги, налоги с них не платим, и еще и пособие и пенсию получаем в полном объеме.

Инвестировать можно и наличные, и деньги с кредитной линии. Также можно использовать средства внутри корпорации, в этом случае на вас работает сумма, которая в противном случае была бы обложена высоким персональным налогом, если бы вы выплатили ее себе как зарплату или дивиденды.

Для записи на бесплатную консультацию звоните мне по телефону 647.328.2914.

Igor Goloborodov
Insurance and Mortgage Broker,
Allie Mortgage Corporation, FSCO #10262
Igor Goloborodov