Рынок жилья – последние новости

Рубрика «Знание – сила» предназначена для того, чтобы сделать вашу жизнь лучше и легче и сэкономить ваши деньги. При этом рубрика будет содержать только полезную информацию - никакой рекламы. Мы приглашаем читателей к интерактивному диалогу – пишите в редакцию, задавайте вопросы нам и автору, а также предлагайте темы сообщений – мы постараемся выполнить ваши пожелания.

Что нужно знать о рынке жилья – последние новости

1) С 1 июня 2014 г. повышаются ставки обязательного государственного страхования мортгиджа (т.е. для мортгиджей с первым взносом ниже 35%). Повышение составит 15-20%. При величине первого взноса в 5% страховка составит 3,35% от суммы мортгиджа (т.е. при величине ипотечной ссуды в $500 000 за страховку нужно будет заплатить $17 500). При первом взносе в 35% страховка составит 0,6% (“Increase in CMHC Mortgage Loan Insurance Premiums — Key Facts”, Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC), April 17, 2014).

2) На что обращать внимание при покупке жилья. Рынок жилья в Торонто по-прежнему «перегрет». Предложение снижается, значит, и выбор – тоже, особенно,  для отдельностоящих домов (detached house) ценой до $1 млн. В результате обычным явлением стала ситуация, при которой несколько покупателей претендуют на один дом (Multiple offer). Что делать в этом случае?

а) Вы уже могли 3-4 раза «упустить» дом из-за того, что действовали недостаточно оперативно или конкуренты «перебивали» вашу цену. Тем не менее, спешить нельзя. Покупать дом без предварительного осмотра вашим (вашим!) инспектором – значит, напрашиваться на большие затраты. Проверка может стоить $300-500, но ремонт текущей трубы обойдется в $2-3 тыс.

 б) Не полагайтесь на отчет, предоставленный инспектором, которого пригласили продавцы. Как вы понимаете, его объективность сомнительна.

в). Никогда не вступайте в «войну цен» (bidding war). Если в ходе переговоров цена дома подскакивает на десятки тысяч – уходите.

г). И никогда (никогда!) не подписывайте договор о покупке без условия возврата «депозита» в случае отказа в финансировании (conditional offer). Ваш отказ от такого условия может помочь вам оттеснить конкурентов, но, если вы не получите мортгидж, вы потеряете много денег, отданных в виде «депозита» (M.Weisleder, “Toronto Real Estate: How to play safe during bidding war”, Toronto Star. Personal Finance. March 14, 2014).

3). Если вы решили продать свой дом без помощи риэлтора, вы должны помнить несколько важных вещей:

а) Когда вы обращаетесь к специальным компаниям, которые сделают фотографии вашего дома, поместят его в список MLS и др., то вы платите им вперед за их услуги. Если вы не продали дом, то это – ваши потери. Если же все это делает для вас риэлтор, то вы не платите ничего в случае срыва сделки: потерянное время и деньги – это расходы риэлтора.

б) Обычно в Торонто, в частности, и в Онтарио вообще на дом претендуют несколько покупателей (multiple offer), которые предлагают разные цены (bidding war). Покупатели не любят, когда у продавца нет агента, потому что агенты обязаны сохранять в тайне предложения покупателей, а если владелец продает сам, он может сообщить всем кто сколько предлагает, тем самым взвинчивая цены.

в) Каждый дом – особенный, поэтому просто посмотреть, за сколько проданы дома в округе – этого мало. Риэлтор вам назовет справедливую цену. Без риэлтора вам придется нанимать оценщика, иначе вы можете или завысить, или, что еще хуже, занизить цену своего дома. Кроме того, узнав, что у продавца нет агента, следовательно, он экономит на комиссионных, покупатели начнут «давить на снижение цены» с целью разделить сэкономленные деньги.

г) Ваш риэлтор несет перед покупателем ответственность за предоставленную информацию. Если вы продаете сами, то вы по закону обязаны сообщить покупателю все детали о доме. Если после покупки выяснится, что есть проблемы, новый владелец имеет право подать на вас в суд, даже если прошло много времени. А вы должны доказывать, что на момент покупки данной проблемы не было. Вам это нужно?

д) Банки и прочие «лендеры»-кредиторы гораздо строже проверяют «частные» сделки (без риэлтора), и получить мортгидж для этого труднее. Следовательно, снижается число претендентов на ваш дом.

Если вы так уж хотите продавать свой дом сами – пожалуйста, но помните, что это – гораздо труднее, чем выглядит на первый взгляд (M.Weisleder, “5 things to know when selling a home by yourself”, Toronto Star Personal Finance, May 9, 2014).

4) Председатель Федерального Резервного Банка США Дж.Йеллен заявила, что даже несмотря на некоторое повышение учетной ставки банка (interest rate) в ближайшие годы, ставка останется на низком уровне еще несколько лет. Причиной является сочетание положительных факторов (рост американской экономики) и негативных (напряженная международная ситуация, нестабильный жилищный рынок в самих США и др.) (“Yellen signals low rate for long term”, Advisor.ca from Associated Press, May 7, 2014).