Недвижимость в Торонто: новая реальность

Уменьшаем жилищные амбиции.   

Это просто не поддается никакой логике!» - Ирина устало вздыхает, пытаясь осмыслить последние новости о недвижимости. Будущая домовладелица внимательно следит за ценами – с тех пор, как твердо решила, что сможет позволить собственный дом только тогда, когда сумма взятого кредита впишется в рамки рекомендуемого соотношения между зарплатой и стоимостью жилья.

Деньги на покупку дома Ирина с мужем копят с умом, принимая в расчет такие факторы, как инфляцию, экономическое развитие страны, рост процента по кредиту и, конечно же, прогнозируемое средствами массовой информации скорое снижение цен на недвижимость. Все это в совокупности и должно было привести вскоре к желаемому результату – приобретению скромного таунхауза в пределах Торонто за  $400.000, при первом взносе $100.000 и такой же общей годовой зарплате.

Время шло, радостное ожидание постепенно сменялось разочарованием и неуверенностью, а к концу 2013-го года мечты о доме попросту разбились в пыль – вместо того чтобы начать наконец-то падать, цены на недвижимость вдруг в очередной раз резко выросли.

Надо сказать, что опубликованные в этот понедельник данные по продажам недвижимости за 2013 год шокировали даже тех, кто не предсказывал весь прошлый год крах рынка жилья с уверенностью, соревнующейся с упорством адептов  глобального потепления. За тот самый год, который, по ожиданиям многих экспертов, должен был закончиться как минимум без изменений, а вероятнее всего, гораздо хуже, чем начался, средняя цена на недвижимость в Большом Торонто выросла более чем на 8%, а на отдельно стоящий дом - на целых 15%! Ценники поменялись даже на презираемые экспертами кондо, которых «понастроили», хоть бесплатно отдавай – и поменялись отнюдь не в меньшую сторону.

Понимая, что долго и с трудом накапливаемый первый взнос на покупку собственного жилья становится (в очередной раз) недостаточным. Ирина, как и многие другие покупающие впервые, пребывает в полном расстройстве чувств и требует хоть какого-то логического разъяснения происходящего. Ну что ж, попробую как-то обозначить причины и следствия столь трагического для не владеющих жильем явления.

Для начала замечу, что меня лично результаты по продажам 2013-го года совершенно не удивляют. Ничего другого я и не ожидала. А что, скажите на милость, еще можно ожидать от единственного международного мегаполиса страны, от города, являющегося де-факто финансовой и культурной столицей Канады (не обижайтесь, сонная Оттава и курортный Ванкувер), от города, в котором проживает около 20% от всего нашего населения и по сто тысяч каждый год прибавляется?

«Пузыря» нет

За основу моего разъяснения я, пожалуй, возьму аргументы противоположной стороны – довольно известные в экономических кругах мнения, поддерживающие на плаву тезис «пузыря недвижимости» в Торонто. Так сказать, очередная серия мифов и разоблачений.

Итак, аргумент номер один – зарплаты в Торонто не соответствуют ценам на жилье, что есть ненормально и требует естественной коррекции. Люди не могут платить за жилье больше, чем зарабатывают и, несмотря на дешевые кредиты, очень скоро потеряют покупательскую способность и, соответственно, перестанут покупать. За неимением «первопокупателей» пузырь недвижимости лопнет и рассеется, как дурной сон.

Что на это можно ответить? Ну, хотя бы то, что ни в одном из известных мировых центров средняя зарплата не соответствуют сегодняшним ценам на жилье. А точнее, не имеет к ценам на жилье АБСОЛЮТНО никакого отношения. Примеры? Да сколько угодно. В Москве для того чтобы позволить себе купить среднестатистическую трехкомнатную квартиру в пределах Садового кольца (стоимостью примерно 20.000.000 рублей) среднестатистическая семья должна откладывать одну из двух «чистых» зарплат (40-50.000 рублей в месяц)... не  много немало 30 лет.  В Гонконге на это уйдет немного меньше времени – около 20 лет. В Лондоне – «всего» 15 лет.

Каким же образом среднестатистическая семья в Москве может позволить себе трехкомнатную квартиру в родном городе при одном из самых низких индексов “affordability” в мире (0,3%), да еще и при тамошних 12-15% на ипотеку? Вот ведь загадка! А разгадка на самом деле проста – при таком высоком спросе на жилье практически всегда происходит эффект уменьшения жилищных амбиций. Становится ребром дилемма – оставить город, в котором можно нормально жить и зарабатывать, и уехать куда-нибудь в Иваново, или же вместо трехкомнатных апартаментов купить себе что-нибудь поскромнее – например, двухкомнатные апартаменты. Или даже позвать к себе жить тещу!  А можно вообще снимать или купить комнату в коммуналке... за МКАДом. (что угодно, только не Иваново, где средняя зарплата 15.000 рублей в месяц!)

Так почему же ТАМ рынок не падает при полном отсутствии покупательской способности у граждан?! Почему никто не уезжает никуда из Москвы, не бойкотирует этот прекрасный город с его замечательной недвижимостью? (И почему все это обязательно должно произойти ЗДЕСЬ?) И КТО, в конце концов, покупает трехкомнатные квартиры внутри Садового кольца, если это не под силу среднестатистическому гражданину? Отвечу – за исключением тех, кто получили эти квартиры в наследство или выкупили их у государства очень давно, покупают эти достаточно обыкновенные, но безумно дорогие трехкомнатные квартиры люди отнюдь не среднего достатка. Те, что в Торонто покупали бы себе пентхаузы в Йорквилле за полтора-два миллиона или дома за... гораздо больше. Ведь при таких ценах на недвижимость не только у бедных уровень амбиций съезжает вниз – и богатым тоже приходится довольствоваться «малым». А не падает рынок в Москве по той же самой причине, по которой он не падает в Торонто, Париже или Нью-Йорке, что можно выразить всем известной фразой – «все в Москву лезут, будто она резиновая». А она, увы, не резиновая, и при постоянной иммиграции, кроме как вверх, ценам там идти некуда.

В Торонто, к слову сказать, цена среднестатистической трехкомнатной (или двуспальной по-нашему) квартиры – $400.000 при средней зарплате $40.000 в год на человека. То есть на квартиру из двух спален и гостиной, в нормальном здании, в пределах получаса езды от центра, семье из двух человек придется откладывать одну из зарплат около десяти лет (если только это взбредет им это в голову, вместо того чтобы отправиться за дешевым кредитом в банк). Как видите, нам еще ох как далеко до центров мировой цивилизации в плане ситуации с недвижимостью. Отчего же  вообще идут разговоры о неподъемности рынка жилья в Торонто для обычного торонтовца? Оттого, уважаемые читатели, что под жильем в подобных дискуссиях всегда подразумевается Его Величество ОТДЕЛЬНЫЙ ДОМ, который почему-то считается необходимостью для любого уважающего себя столичного жителя. Хотя и в этом случае, при средней цене за дом в Торонто около $850.000 мы сильно отстаем от любого Лондона-Парижа. Но! Представляете, как бы нелепо это выглядело, если бы рядовой парижанин возмущался невозможностью купить дом в центре Парижа? 

География и демография

Отсюда плавно подойдем к аргументу господ прогнозеров номер два:  Торонто - это вам не Нью-Йорк и, увы, не Париж. Мы не можем, не имеем никакого права пальцем тыкать в сих титанов урбанизации, как в пример нерушимо огромных цен на недвижимость. В Торонто отвратительная погода, архитектура, иммигранты и вообще бескультурье... да и метро у нас некрасивое. В крайнем случае, мы можем претендовать на статус какого-нибудь Чикаго или (прости, Господи) Дублина. А там известно, что стало с ценами на жилье.

Ну что можно на это ответить? Зачастую господа прогнозеры, как истинные канадцы, страдают комплексом неполноценности. Многие из них нигде, кроме Канады, не жили, и уж, конечно, не бродили ни по иммигрантским  предместьям Парижа, ни по исписанным нецензурными словами подъездам нашей с вами бывшей Родины. Им, прогнозерам, кажется, что торонтовцы в целом живут гораздо хуже, чем в вышеозначенных светочах мировой культуры и недостойны зашкаливающего за все границы разумного роста цен на недвижимость. Корни этой проблемы глубоки и связаны с тоской зажиточного капитализма по прогрессивному социализму. Не будем туда лезть, но слово «зажрались» упрямо лезет в голову.

А если без сарказма, то добро пожаловать в Новую Реальность, где Торонто уже давно и надолго – мировой культурный и финансовый центр, с невероятно высоким уровнем жизни, низкой преступностью и мощной иммиграцией (как внутренней, так и зарубежной). Если вы этого еще не поняли – ну что ж... поговорим года через четыре, когда обыкновенная, не новая и не отремонтированная квартира в Торонто будет стоить тысяч эдак 600 – столько, сколько она и стоит сегодня во многих, сильно похожих на наш город мировых столицах.

И напоследок займемся демографией. Очень популярно сегодня мнение, что Канада – страна без границ, с крохотным населением и огромными пустующими территориями (что, в принципе, так и есть.)  А потому известной риэлторской фразе «землю больше не строят» - грош цена. Не обоснован, мол, начальной географией рост цен на жилье в канадских мегаполисах, как не обоснован он экономическими и прочими факторами.

Географией, может, и не обоснована вышеупомянутая фраза, а как насчет демографии? Знаете ли вы, что 82% населения Канады сосредоточено всего в двадцати крупных городах и поголовное большинство этих городских жителей поделили между собой Торонто, Ванкувер и Монреаль? Что из этого следует, спросите вы? А то, что, фактически, в Канаде НЕТ ЖИЗНИ за пределами городов, которые можно на пальцах пересчитать. Да, можно поселиться, к примеру, в Нью-Брунсвике или на полуострове Лабрадор, но что, скажите на милость, там делать человеку, который не желает бороться с пятнадцатью претендентами на зарплату в восемь долларов в час (при постоянных -20С всю зиму напролет)? В Штатах человек в поисках работы может переехать, к примеру, из  Чикаго в Сан-Франциско, потом в Лос-Анджелесе счастья попытать, в Сиэтл рвануть, в конце концов. Их там 150 – этих больших городов, и все могут что-нибудь предложить человеку, жаждущему заработков и приятной, культурной жизни. А у нас? Попробуйте отъехать от «Золотой Подковы» на 20 км (в любую сторону)!  - «степь да степь кругом...»!

Давайте, однако, закругляться. Не будут в Торонто падать цены, некуда им падать и незачем. И не будет скоро у населения другого выхода, кроме как уменьшить свои жилищные амбиции. Это не так трудно. Достаточно вспомнить, что все мы с вами приехали из страны, где до сих пор «своя квартира в центре» - есть предел мечтаний сотен тысяч людей, которые ничем не хуже нас с вами. 

Виктория Дурова 

Sales Representative

(416) 739-7200