Изменение стресс-теста

Правительство начинает борьбу с ростом цен на недвижимость. Сегодняшняя новостная рассылка целиком посвящена этому вопросу и моргиджам. 

1. Изменение стресс-теста для незастрахованных моргиджей.
2. Какие ещё нововведения обсуждаются в связи с текущей ситуацией на рынке жилья?
3. Mortgage and interest rate – что происходит сегодня и что ожидать в ближайшие годы.
4. Консолидация долгов - рефинансирование жилья, почему нет, если это выгодно? Да и стресс тест пока не изменили.
5. Зарегистрируйтесь на интересную программу и получите шанс выиграть поездку с друзьями в замечательный коттедж на берегу Georgian Bay.

Теперь об этом немного подробнее:

1. Изменение стресс-теста для незастрахованных моргиджей. В апреле 2017-го года правительство ввело 15%-й налог для нерезидентов, покупающих собственность в Онтарио, и на рынке недвижимости прекратился сумасшедший подъем, длившийся несколько лет. Но прошло то время, рынок опять ожил, а с началом пандемии и падением процентной ставки на моргиджи и вовсе цены стали опять непомерно расти. На март 2021-го года цены на дома в Торонто выросли на 20%, а вне города, на севере, даже на 31%. И вот опять пришел апрель, уже 2021 года, и опять вмешивается государство.  OSFI - Office of the Superintendent of Financial Institutions принял решение и, скорее всего, с 1 июня ужесточает стресс-тест для незастрахованных моргиджей.  Сейчас квалификационный процент во всех ситуациях 4,79%. 
Что такое стресс-тест?  Банки переживают, что если в момент переоформления вашего моргиджа в будущем процент поднимется, и вы не сможете платить по долгам, то это будет проблемой для всех. Поэтому вас квалифицируют по высокому проценту, и если вы в состоянии платить по этому завышенному проценту в соответствии с определенной формулой, дают вам низкий процент, реально существующий на рынке. Этот высокий процент и есть стресс-тест, который сегодня равен 4,79%.  Именно этот стресс-тест и планируется поднять до 5,25%.

Я хотел бы привести примеры, показывающие, как данное изменение повлияет на возможность покупки недвижимости. Начну с того, что до пандемии стресс-тест был даже выше 5,25%. До пандемии для моргиджей с 30-летним амортизационным периодом для приблизительного подсчета суммы моргиджа, которую можно было получить при определенной зарплате, нужно было умножить суммарный доход на 5. 

То есть, если доход составляет $100.000 годовых, то моргидж можно было получить примерно $500.000. Во время пандемии проценты на моргидж очень сильно упали, и при стресс-тесте  4,79% (текущее значение) зарплату стало можно умножать на 5,4. Таким образом, сегодня можно получить $540.000 моргиджа на те же $100.000 зарплаты. Так вот, после поднятия стресс-теста до 5,25%, надо будет умножать величину дохода на 5,1. То есть на те же $100.000 можно будет получить $510.000 для покупки недвижимости. Да, хуже, чем сейчас, но лучше, чем было до COVID.  Насколько это сильно отразится на рынке недвижимости, сказать трудно, какого-то обвала не ожидается, хотя кому-то это может, конечно же, помешать приобрести собственность в определенных ценовых пределах. 

Надеюсь, что изменения приведут к более разумному росту цен, то, что происходит сейчас, неправильно, так не должно быть.  К сожалению, ведутся разговоры, что и для застрахованных моргиджей могут ввести такой же стресс-тест. Хочу вам напомнить, что наш офис работает с разными финансовыми институтами (Lender A, B, кредитные союзы, частные займы), и мы можем предоставить моргидж в различных ситуациях. Например, есть возможность вообще не учитывать стресс-тест, что приводит к получению большего моргиджа с интересом ниже, чем в банке, без стресс-теста.  Сегодня интерес на моргидж в банках категории B, где не проверяется ваш доход в CRA, а учитывается только gross income как self-employed или как business owner, снизился настолько, что почти сравнялся с обычными банками категории A. Позвоните нам, мы всегда готовы к сотрудничеству.

2. Какие еще нововведения обсуждаются в связи с текущей ситуацией на рынке жилья? 1 апреля 2021-го года Центральный Банк Канады выпустил предупреждение, что рынок жилья перегрет. Председатель Банка Канады Tiff Macklem заявил, что люди заблуждаются, покупая недвижимость и думая, что стоимость жилья будет все время так расти.  Высказываются различные идеи, как повлиять на резкий рост стоимости жилья, вплоть до отмены неуплаты налогов при продаже своего собственного жилья (principal property capital gain exemption), введение спекулятивного налога для нерезидентов страны, которые имеют собственность, но не живут в ней. Говорится об отмене практики во время подачи offers на покупку недвижимости скрывать предлагаемую цену от других претендентов на это же жилье. Данная практика неоправданно повышает цены на недвижимость.

3. Mortgage and interest rate – что происходит сегодня и что ожидать в ближайшие годы. Фиксированный процент на моргидж приподнялся за последний месяц, но все равно остается достаточно низким, год назад о таких процентах можно было только мечтать. Большинство специалистов считает, что до 2023-го года никаких изменений c Prime Rate не произойдет. Многие уже переделали моргиджи с более высокими процентами на фиксированный низкий процент. Мы готовы проанализировать вашу ситуацию, но нам нужно звонить тогда, когда вы уже знаете размер штрафных санкций за преждевременный разрыв существующего контракта. Позвоните в свой банк, узнайте штрафные, и тогда мы сможем вместе с вами проанализировать ситуацию.  

В это же время более привлекательным стал плавающий процент. Проценты на моргидж в течение короткого периода времени могут подниматься или опускаться. Лучше всего за 4 месяца до даты переоформления контракта зафиксировать хороший процент и ждать срока окончания старого моргиджа.   Если за это время интерес понизится, вы автоматически получаете лучший процент, если же интерес увеличится, вы выиграли.  Прочитайте раздел на нашем вебсайте Manage Your Mortgage | totrov.com .

4. Консолидация долгов - рефинансирование жилья, почему нет, если это выгодно? Да и стресс-тест пока не изменили. Очень часто надо остановиться и перестать платить высокие проценты банку за балансы по кредитным карточкам и линиям, все долги можно объединить под один невысокий процент. Представьте себе, что ваши кредитные карточки и кредитные линии совершенно свободны, вам не надо платить высокий интерес, и вы выплачиваете только один долг – моргидж. Да, он увеличился на сумму вашего долга по карточкам, но выплаты ведь стали существенно ниже в сравнении с общими выплатами за текущий моргидж и всеми обязательными платежами по карточкам, кредитным линиям и ссудам. Надо облегчить себе жизнь, убрать стресс, который однозначно присутствует в такой ситуации.  Мы можем помочь вам рассчитать выгоду от такой трансакции. 

5. Зарегистрируйтесь на интересную программу и получите шанс выиграть поездку с друзьями в замечательный коттедж на берегу Georgian Bay. Те, кто зарегистрируются на нашем вебсайте на программу Manage Your Mortgage, будут участвовать в розыгрыше пяти призов каждые 3 месяца. Один из этих призов - поездка в коттедж на берегу Georgian Bay на 3 ночи (максимум 8 человек). В сегодняшнее время пандемии провести время в кругу семьи или с друзьями вне города - это просто мечта. Но вы также должны помнить, что программа Manage Your Mortgage поможет вам сэкономить деньги в течение следующих нескольких лет.  Прочитайте информацию на нашем вебсайте www.totrov.com / mortgage, и вы поймете, что это реальность. А на сэкономленные деньги вы можете поехать куда-то еще или на этот же коттедж, но за свои деньги. Ждем ваших звонков и встреч.

Сергей Тотров

Финансовый консультант CFP, CLU, EPC
Mortgage Broker AMP
TOP-75 Mortgage Brokers 
in Canada 2015-2020

Bus: (416) 222-0533

Cell: (416) 456-7706

www.totrov.com