Рынок кондо Торонто сегодня и в 2021 году

- Максим, какова ситуация на рынке Торонто сегодня?

- Основным направлением нашей компании являются инвестиционные сделки с квартирами на начальном этапе строительства. Чтобы быть успешным в инвестициях, надо опираться на статистические данные.  Рынок строящихся квартир  в действительности очень предсказуем. Главное - правильно понимать статистику  и учитывать различные   факторы, влияющие на те или иные тренды. Надо не забывать, что в действительности существует два рынка – это рынок квартир и рынок домов. И эти два рынка, как правило, находятся в противоположных трендах. Когда дорожают дома, замирает рынок квартир, и, соответственно, когда начинают резко подниматься цены на квартиры, то останавливаются цены на дома.

Я приведу некоторые статистические данные. По квартирам:  в третьем квартале 2018 года на рынок вышло  3549 только что построенных квартир, в  Q3 – 2019 их было 2378, а в этом году за тот же период только что построившихся квартир было 7776. Вопрос: почему? Те, кто  давно следит за моими публикациями, помнит, что еще в 2015 году я говорил о том, что 2020-2021-й – это будет время с наибольшим количеством окончаний проектов.

Это последствия кризиса строительной индустрии кондо 2011-2014 годов. После 3 лет затишья в 2015 году покупатели вернулись на рынок, и в начале 2015 года девелоперы, распродав  большинство ранее построенных проектов,  начали новые.  Окончание этих проектов как раз приходится на 2020-2021 годы.  Эти проекты полностью проданы еще на этапе котлована, но  большое количество квартир принадлежит инвесторам, и некоторые из них, ориентированные на краткосрочные инвестиции, сегодня выставили их на продажу. 

Кроме этого, на рынок вторичных продаж вышло  много квартир, ранее сдававшихся в  краткосрочную аренду. Из-за изменения в законодательстве рынок краткосрочной аренды практически умер, и многие владельцы подобных квартир решили не  сдавать квартиры в долгосрочную аренду, а продать.  

За прошедшие 7 лет цены на квартиры  удвоились, и многие инвесторы решили зафиксировать полученную прибыль.

Кроме этого,  из-за  падения  стоимости аренда  квартир снизилась, и  некоторые инвесторы, ранее сдававшие квартиры в долгосрочную аренду, занервничали и,  опасаясь падения цен, тоже выставили квартиры на продажу. В итоге на рынке вторичных продаж оказалось более чем в 2 раза больше выставленных на продажу квартир, чем в прошлом году.  

То же самое и с арендой.  Если в третьем квартале 2018 на аренду было выставлено всего 948 квартир, а в 2019 и того меньше – 785,  то в 2020-м - их 2366. Сейчас квартиры сдаются на 10-15% дешевле, чем еще в феврале 2020, до начала эпидемии. Цены на продажу тоже несколько упали, на данный момент  купить квартиру на вторичном рынке в среднем можно на 5% дешевле, чем в феврале. При этом важным фактором является то, что за третий квартал 2020 года  сделок по продаже и покупке  квартир примерно столько же, как в прошлом году, а вот сделок по аренде квартир даже больше, чем в прошлом году.   

Это все, что касается квартир, с недвижимостью категории freehold ситуация геометрически противоположна. Цены на дома и таунхаусы в Торонто в среднем выросли за год на 16%, и спрос тут превышает предложение - как в сегменте продаж, так и касательно аренды. 

- Вы обрисовали не совсем радужную картину для владельцев квартир. Стоит ли ждать падения цен?

- Я привел статистику выставленных на продажу и аренду квартир, но чтобы была более ясная картина, также надо рассмотреть количество сделок в целом. Так вот, общее количество сделок в Торонто по сравнению с прошлым годом увеличилось на  42,3%,  а это говорит о том, что у населения на руках очень большое количество денег: просто больше покупают дома, и поэтому они резко выросли в цене. То есть получается, что дома дорожают, а цены на квартиры стоят на месте. 

Вспомните 2016 год, когда разница в цене на квартиры и дома достигла пиковой отметки, и шквал покупателей очень резко перешел от сегмента домов в более дешевый сегмент кондо. Что-то подобное нас ждет в ближайшее время.  Я допускаю, что еще некоторое время сегодняшняя тенденция сохранится, и не удивлюсь, если в краткосрочной перспективе стоимость квартир еще немного снизится, но возвращение рынка будет молниеносным. 

В действительности количество квартир, находящихся на рынке сегодня, это всего 4-6-месячный запас, и они будут раскуплены  в течение первых месяцев после возвращения спроса, который, по моему мнению, должен вернуться вскоре после нормализации ситуации с ковидом. Пока рано говорить, когда это произойдет, но мне кажется, что наиболее вероятный сценарий возвращения жизни в норму - это вторая половина следующего года.  

Сейчас в Торонто отсутствуют около полумиллиона человек. Это иммигранты, уже получившие визы, но не въехавшие в страну из-за ковида, студенты и большое количество высококвалифицированных специалистов, приезжающих работать по контрактам в крупные компании. Все эти категории - потенциальные покупатели и арендаторы именно квартир. Это огромное количество людей, способное моментально «переварить» все имеющиеся на рынке квартиры. Следовательно, я не только не ожидаю обвала рынка квартир, но и наоборот, прогнозирую бурный рост - ориентировочно с конца  следующего  года. В пользу   будущего подорожания также говорит и то, что за последний год  себестоимость строительства очень сильно поднялась, и сейчас практически все, что есть на рынке, стоит дешевле, чем такое же построить. Долго такая ситуация продолжаться не может, и в итоге приведет к сильному подорожанию. Подобное на рынке происходило уже неоднократно, так что, скорее всего, и в этот раз рынок поведет себя так же.

- Что бы вы рекомендовали инвесторам?

- Ну, во-первых, не паниковать. Те, кто профессионально занимаются инвестициями, знают, что самое выгодное время для покупки - это кризис. Сейчас на рынке pre-construction попадаются просто феноменальные deals с очень хорошей структурой депозита. Мы говорим о том, что будет построено через 4-5 лет. Внося лишь  небольшой депозит сегодня, вы имеете цену сегодняшнего  дня. К моменту окончания строительства, через 4-5 лет, сегодняшние цены будут уже историей. Из-за эпидемии коронавируса в этом году девелоперы были вынуждены заморозить более половины проектов, а это значит, что через 4-5 лет мы неминуемо столкнемся с очень малым количеством окончаний строительств, то есть с точно тем же самым, что мы видели в 2017-2019 годах из-за того, что в кризис 2011-2014 годов девелоперы не заложили нужное количество новых проектов. Рынок недвижимости очень цикличный, и я уверен, что предстоящие годы будут для инвесторов, инвестирующих в pre-construction сегмент, очень успешными.  Просто наберитесь терпения.  

 Максим Багинский, 

Broker of record
Right At Home Realty

Investments Group Brokerage
416-832-8343 
www.newgtacondos.com

 Беседу вела Ольга Макеева