Факты о рынке кондоминиумов Торонто

Факты о рынке кондоминиумов Торонто.  Когда же рухнут цены?

Советы профессионала.  Я нередко слышу от своих клиентов:  «Квартиры стали очень дорогие,  мы опасаемся покупать, так как рынок перегрет,  мы слышали, что сейчас новостройки покупать опасно, так как цены могут скоро упасть...» и так далее. Причем подобного рода высказывания я слышу с того момента, как в 2005 году перебрался жить и работать в Торонто из Нью-Йорка. Тем не менее, за это время цены на новые  квартиры  утроились. 

В  действительности рынок строящихся квартир абсолютно предсказуем и гораздо менее подвержен всякого рода кризисным явлениям, чем рынок отдельно стоящих домов, так как сроки их строительства в 3-4 раза дольше. Чтобы понимать, куда двигается рынок, нужно лишь уметь сопоставлять и анализировать  статистические  данные.  Поэтому в этой статье я хочу  привести факты, и пусть каждый для себя решит, когда рухнет рынок квартир.

Начнем с того, какие факторы двигают рынок вверх. На графике №1,  приведенном ниже, вы видите, какое количество новостроек (дома + квартиры) сдается каждый год, начиная с 1990 года, и, как видно по графику, количество заканчивающих строительство новостроек почти все эти годы находится на уровне менее 40.000 в год,  а  баланс спроса и предложений в прошедшие годы находился приблизительно на этой отметке, в 40 тысяч.  Как только количество заканчивающих строительство новостроек становилось больше, спрос и предложения сравнивались, и застройщики, сталкиваясь с тем, что продавать становилось сложнее, соответственно, не имея возможности кредитоваться под следующий проект, не продав предыдущий, резко снижали обороты.  Через какое-то время спрос начинал превышать предложение и, соответственно, цены начинали  резко расти, а застройщики закладывали новые проекты.

Не надо забывать, что за последние 7 лет численность населения Большого Торонто резко увеличилась и, по мнению большинства аналитиков, точка баланса на данный момент находится на уровне в 50-52 тысячи сдаваемых новостроек в год.

 То есть мы имеем фактор  №1 –  большую нехватку жилья.

 И даже если бы прирост населения сегодня остановился, то понадобилось бы как минимум 7-8 лет, чтобы сбалансировать спрос и предложения.

Далее - почему растут цены. На графике №2 указаны факторы, влияющие на рост цен как положительно, так и отрицательно.  Вот эти факторы в цифрах.

 Общая себестоимость строительства квартиры в  многоквартирном  доме на данный момент - от 600  до 1200 долларов за фут, в зависимости от проекта и его места расположения  (если начинать проект с нуля сегодня).

 Почему так сильно выросла стоимость строительства?

1) Стоимость строительных работ за последние 5 лет увеличилась более чем на 40% и достигла (в зависимости от качества отделочных материалов и самого проекта) суммы от $300 до $500 за кв. фут. В основном это связано с удорожанием строительных материалов.  

2) Поборы со стороны государства в виде всевозможных налогов за те же 5 лет выросли почти вдвое. Вот пример, сколько приблизительно приходится платить девелоперу за  односпальную квартиру стоимостью в 500 тысяч долларов сегодня:  HST (after rebate) – $40.000, Development charges $40.000, Education and Park Levies – $30.000, итого в сумме $110.000.

3) Получить  разрешение на строительство многоквартирного дома  крайне непросто, и на данный момент занимает не менее 3 лет. Все это время девелопер вынужден платить  от  7% до 10% в год  по кредиту за приобретенный земельный участок стоимостью в миллионы. 

4) Стоимость земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов, удвоилась за последние 5 лет, и владельцы не торопятся их продавать, понимая, что дальше только дороже.

 В итоге мы имеем фактор № 2 – себестоимость строительства очень высока, и девелоперы работают под минимальный процент прибыли. Соответственно опустить цены они просто не могут физически. Проще  не строить. Именно поэтому в прошлом году мы увидели аннулирование нескольких крупных проектов, которые были проданы до окончательного получения разрешения на строительство и стали нерентабельными после того, как город в очередной раз взвинтил поборы.

Фактором № 3 является иммиграция. За следующие 3 года Канада намерена принять более миллиона иммигрантов,  ожидается, что около половины из них осядут в GTA. Причем сегодняшний эмигрант резко отличается от эмигранта 20-летней давности, обычно это люди, уже имеющие кое-какие сбережения. Кроме этого, почти все банки имеют программы упрощенной квалификации на получение моргиджа для новых иммигрантов и покупающих впервые. Статистика показывает, что в 2018 году 51% от общего количества сделок с недвижимостью совершили именно они.

Фактором № 4 является внушительный внутренний рынок  покупателей, костяк которого составляют две категории:  1 – это babyboomers, которые, подойдя к пенсионному возрасту, перебираются из просторных домов в более дешевые квартиры, покупая их без моргиджа, а оставшиеся деньги добавляют к уже заработанной пенсии, и 2 - это молодежь, которая и слышать не хочет о покупке дома где-нибудь на окраине – их выбор именно квартиры в районах GTA c хорошей транспортной доступностью.

Что мы имеем в противовес перечисленным выше факторам. 

1) Вынужденно введенный правительством стресс-тест для получения моргиджей и 15% налог для иностранцев.  Они сильно ограничили покупательскую способность и  обрушили рынок дорогих домов, перенаправили покупателей в более дешевый сегмент  и в какой-то мере убрали с рынка иностранных инвесторов. Правда, как позже выяснилось, их оказалось далеко не 50%, как кричали СМИ, а всего чуть более 5%. Банкиры же крайне недовольны сложившейся ситуацией, так как они теряют потенциальных заемщиков, и уже сегодня рассматривается  вопрос об упрощении стресс-теста и увеличении срока амортизации кредитов до 35, а может быть, и 40 лет, что уже было в Канаде когда-то, и решило бы на данный момент все проблемы.

2) Полностью провалившаяся программа правительства, предлагающая застройщикам  некоторые земельные участки, принадлежащие городу, и освобождение от ряда поборов при строительстве доходных домов. Как выяснилось, девелоперам не интересны вложения, срок окупаемости которых очень большой. Бизнес сейчас заточен на краткосрочные вложения - 5,  максимум 15 лет. Кстати, именно по той же причине мы не видим в Канаде строительства крупных металлургических предприятий, срок окупаемости которых 30 и более лет, проще закупать арматуру в США, хоть и гораздо дороже.

Судя по всему, мы уверенно двигаемся по сценарию таких мегаполисов, как Нью-Йорк, Лондон, Токио, Шанхай, где на сегодня цены  на недвижимость в 2-3 раза дороже, чем в Торонто, но при этом обладает ею лишь  категория богатых, остальные вынуждены довольствоваться арендой, которая забирает три четверти семейного дохода.

Максим Багинский

416-832-8343

Broker of Record / Investment Advisor

Right At Home Investments Group Brokerage