Рынок недвижимости реалии сегодняшнего дня

Небывало активный рынок летних месяцев плавно, без всяких остановок перешел в осень. Как и летом, трендом сезона остаются недорогие отдельно стоящие дома, находящиеся в отдаленных районах GTA и за ее пределами. Тут очень важно сделать акцент на том, что это именно недорогие дома, так как это позволяет проанализировать то, что происходит на рынке. Цены в этих районах только за последние  шесть месяцев прибавили  около 20%,  и пока покупателей не убывает. Есть все основания предполагать, что по итогам года прирост цен в отдаленных районах составит около 25%. Что само по себе ненормально. Сбалансированным ростом цен считается рост в 4-7% годовых. 10% подорожание - это сигнал опасности, а подорожание в 15% и более у специалистов считается красной чертой, после которой можно с уверенностью говорить о том, что надувается пузырь, который рано или поздно обязательно лопнет. Мы это неоднократно видели в истории недвижимости Канады, и самым свежим подтверждением этого был 2017 год, когда после значительного подорожания произошло обрушение цен в сегменте отдельно стоящих домов и таунхаусов. 

Что же привело к столь существенному подорожанию периферийных районов?

1) Большое количество людей, многие из которых  - покупающие впервые, были уже давно готовы приобрести что-то недорогое, но ставки по кредитам и сложная квалификация на моргидж не давали им сделать этого. Сейчас этот барьер снят, и они ринулись покупать.

2) В данный момент многие работают удаленно или не работают вообще, и некоторым кажется, что это навсегда. Устав от сидения в малогабаритных квартирах, они решаются на переезд в более просторное жилье далеко от города, не осознавая, что как только ситуация нормализуется, и им придется ездить на работу, они будут стоять в многокилометровых пробках, так как транспортная доступность этих районов оставляет желать лучшего и не изменится в ближайшем будущем.

3) И, наконец, это эффект того, что люди, не думая, бросаются покупать, следуя примеру других. Стоит одному из знакомых сказать, что они купили месяц назад, скажем, за 500, а это уже стоит 520, как целый ряд желающих быстро заработать выстраиваются в очередь. Не думая о том, что главный принцип успеха на вторичном рынке жилья - это покупать тогда, когда все продают, и продавать, когда все покупают.

Учитывая, что пандемия явно не заканчивается и, скорее всего, о какой-то нормализации можно будет говорить не раньше весны следующего года, вряд ли мы увидим изменения в спросе на отдаленные районы, соответственно, цены, скорее всего, поднимутся еще. Но тем, кто решается на такие покупки, надо не забывать, что чем сильнее раздувается пузырь, тем существеннее будет коррекция в будущем. В этих районах многие покупатели покупают с небольшим первоначальным взносом, и страховые компании, страхующие банковские кредиты, где первоначальный взнос менее 20%, уже забили тревогу, подозревая, что подобная ситуация может закончиться для них серьезными неприятностями.

Полностью противоположно отдаленным районам ведет себя рынок даунтауна Торонто. Тут немного дорожает лишь сегмент новостроек и самый дешевый сегмент вторичного рынка.  Дорогие квартиры остановились в цене, и продать их сейчас непросто. Кроме этого, рынок даунтауна испытывает сложность с арендой квартир. Если раньше средний срок сдачи квартиры после выхода на рынок был около двух недель, то сейчас это - полтора месяца, и это при том, что цены на аренду примерно на 10% ниже февральских. Объяснение этому очень простое

1)         Отсутствие студентов, а их в Торонто более 150 тысяч.

2)         При закрытых границах нет притока тех, кто приезжает на работу в крупные компании по рабочим  визам, а это значительная часть арендаторов.

3)         Ну и, наконец, даунтаун Торонто - это самый быстрорастущий рынок Северной Америки. Где постоянно открывают свои представительства крупные компании, предоставляющие тысячи высокооплачиваемых  рабочих мест, а в ситуации, когда все временно заморожено, дополнительные рабочие места не требуются.

По моему мнению, мы тут  не увидим существенных изменений в ближайшие полгода, возможно, что на вторичном рынке квартир цены даже немного просядут, но по открытию границ и возвращению к нормальной жизни рынок аренды и рынок продаж очень быстро вернутся в нормальное состояние, мало того, через 6-8 месяцев после нормализации даунтаун Торонто ожидает следующий бурный скачок вверх - как в ценах на аренду, так и в стоимости жилья. Так что тем, кто, поддавшись паник,е планирует выставить квартиру в даунтауне на продажу, я бы советовал хорошенько подумать.

Ну и, наконец, рынок кондоминиумов на начальном этапе строительства. Тут все достаточно стабильно, проекты раскупаются  быстро. Движущим фактором в этом сегменте является то, что покупающие новостройки как для себя, так и на инвестицию, прекрасно понимают, что они покупают  недвижимость, которая будет построена через 3 -5 лет, и к этому времени ситуация на рынке будет совсем другая. Сильное подорожание строительных материалов,  инфляция и развитие транспортной инфраструктуры города открывает очень хорошие перспективы для инвесторов. То, что покупается сегодня, будет стоить уже совсем другие деньги к моменту окончания строительства. Это было всегда, и тут ничего не меняется. Для покупки же такой недвижимости требуется внести лишь депозит, и то платежи по нему растянуты на 2-3 года. Соответственно, внесенные в качестве депозита деньги работают под гораздо больший процент, чем при покупке уже готового жилья и, кроме этого, нет проблем с  арендаторами. Это инвестиция, которая приумножает ваши деньги сама по себе, не требуя вашего непосредственного участия. Подборку моих статей за предыдущие годы можно прочитать в разделе Russian Blog на сайте www.newGTAcondos.com, там же можно посмотреть различные телепередачи с моим участием. Если вы хотите получать рассылку с еженедельными новостями о недвижимости на ваш имейл, зарегистрируйтесь на сайте, и каждую пятницу вы будете получать свежие новости от нас, а также информацию о новых интересных  проектах  новостроек до того, как эта информация становится общедоступной.

 Максим Багинский, Broker of Record / Investment Advisor

Right At Home Realty Investments Group Brokerage

416-832-8343

Email: contact@NewGtaCondos.com

www.NewGtaCondos.com